【札幌市中央区の不動産売却】媒介契約の種類と特徴｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ！札幌大通店

 

不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合、「媒介契約」を締結しなければならなりません。　

 

媒介契約は、

 

「専属専任媒介契約」

「専任媒介契約」

「一般媒介契約」

 

の3種類があり、それぞれに特徴があります。3種類ある媒介契約の解説をし、実際に媒介契約を選ぶ際のポイントなどを紹介していきます。

 

媒介契約とは

 

 

媒介契約書とはどのようなもの？

 

不動産を売却する際、個人で買い手を見つけるのはむずかしく、不動産会社に仲介（媒介）してもらうのが一般的です。

 

仲介の依頼を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。

 

そこで、

 

所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。これを「媒介契約」といいます。

 

この媒介契約をによって、不動産会社は売主様のご依頼を正式にお受けしたことになります。そして依頼者と不動産会社間の依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぎます。

 

ちなみに、「仲介」も「媒介」もほぼ同じ意味ですが、売却の契約にあたっては「媒介」を使用します。

 

媒介契約書にはどんなことが記載されているの？

 

媒介契約の種類、物件の内容、不動産会社の業務と義務、契約の有効期間、レインズへの登録の有無、手数料などの内容が明確に記載されます。

 

契約書の内容は、国土交通省の定めている「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」を参考にしてください。

 

媒介契約の種類とは

 

媒介契約書の種類は３つ

 

媒介契約には3種類あり、売却を1社のみに依頼する「専属専任媒介」「専任媒介」や、複数の会社に売却依頼ができる「一般媒介」があり、売主が決めることができます。それぞれのメリットとデメリットを確認しておきましょう。下の表に簡単にまとめました。

 

 

もう少し詳しく解説いたします。

 

「専属専任媒介契約」の特徴

 

「専属専任媒介契約」のメリット・デメリット

メリット	不動産会社からの報告頻度が３つの契約の中で最も高く、売主が販売状況を把握しやすい。 媒介契約を締結した不動産会社でしか仲介できないため、専任よりも広告費用をかけるなど積極的な活動が期待できる。
デメリット	自分で買い手を見つけても不動産会社を介さずに売ることはできない。 他社との競争がないため不動産会社のペースで販売活動が行われることがある。 １社のみに任せるため、その不動産会社の力量次第で売却期間や金額が左右される恐れがある。

 

 

「専任媒介契約」の特徴

 

「専任媒介契約」のメリット・デメリット

メリット	不動産会社からの報告頻度が高く、売主が販売状況を把握しやすい。 広告費用をかけるなど積極的な活動が期待できる。
デメリット	他社との競争がないため不動産会社のペースで販売活動が行われることがある。 １社のみに任せるため、その不動産会社の力量次第で売却期間や金額が左右される恐れがある。

 

 

「一般媒介契約」の特徴

 

「一般媒介契約」のメリット・デメリット

メリット	複数の不動産会社に依頼できるので、広告のエリアや幅が広がる。 不動産会社同士に競争意識がはたらくため、営業活動が活発になる場合がある。
デメリット	不動産会社に販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのような活動をしているか把握しずらい。 自社で売却できるとは限らないため、積極的な販売活動をしない、できない場合がある。 レインズに登録されない場合があり、物件情報が市場に広がらない。

 

 

どの媒介契約を選べばよいのか

 

 

どの契約を選べばよいのか難しいところです。

 

不動産会社がすすめるのは「専属専任」や「専任」

 

不動産会社は「一般媒介契約」よりも、１社専属で販売活動ができる「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」をすすめる傾向にあると思います。

 

不動産売却の仲介は成功報酬であり、成約に至らなければ、いくら広告費にお金をかけても収入はゼロとなります。

 

「一般媒介契約」の場合は他社に成約される可能性があるため、思い切った販売活動ができずらいという実情があるのです。できれば「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」で精一杯やりたいというのが不動産会社のホンネではないでしょうか。

 

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」を締結してくれた売主に不動産会社独自の特典を提案しているところもあります。

 

例えば当社では、

• インスペクション費用を負担する「建物状況調査サービス」
• 売れない不安を解消し確実な売却をサポートする「売却保証サポート」

などのサービスを付加しています。（※詳しくは「ハウスドゥ！札幌大通店の不動産売却はここが違う！」をご覧ください。）

 

「専属専任」や「専任」が向いているケース

 

• 信頼できる不動産会社や担当者と出会えた
• 売却を急いでいる
• 売れなかったときに買取ってもらいたい
• 買い替えの場合
• 面倒くさがりや

 

信頼できる不動産会社と思えるのであれば、専属や専任で任せるのが一番だと思います。また買い替えなどの理由で急いでいる、売却しないとならない期限が決まっている場合は特定の不動産会社と密に打ち合わせしながら進めないとなりませんので、専属や専任で任せたほうが無難でしょう。一般の場合は、販売状況の把握など自ら動かないとならないことが多くなりますので面倒な方は1社に任せる方がよいかも知れません。

 

「一般」が向いているケース

 

• 専属や専任で任せて売れなかった、不満があった
• 信頼できそうな不動産会社が複数ある
• 近所に売ることを知られたくない

 

専属や専任で任せて売れなかったとか不動産会社に不満があったというケースもあるでしょう。その場合、やり方を一般に切り替えるのも方法のひとつです。隣近所に売却を知られたくないなら、レインズ登録が義務付けられていない形式の一般がよいでしょう。

 

一般の場合に気を付けなければならない点があります。複数の不動産会社に依頼できるからといって、あまり増やし過ぎると逆効果になる可能性があります。「不動産会社に販売状況の報告義務がないため、不動産会社がどのような活動をしているか把握しずらい。」「自社で売却できるとは限らないため、積極的な販売活動をしない、できない場合がある。」といったデメリットが拡大してしまいます。

 

 

次回は、「机上査定」と「訪問査定」について解説いたします。