【徹底解説】不動産の査定額ってどうやって出しているの？裏側お見せします！｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ！札幌大通店

 

この動画を徹底解説

 

ハウスドゥYouTube公式ch「おうち売却のハウスドゥ」に、昨日アップされたばかりの

動画『不動産の査定額ってどうやって出しているの？裏側お見せします！』を深堀りし徹底解説します。

 

 

非常に分かり易い動画なのですが、4分48秒の短い尺ということで、説明できることも限りがあります。ハウスドゥ本部の公式動画なので札幌の状況とそぐわない部分もあるかも知れません。

 

そこで、「ハウスドゥ札幌大通店」の目線で徹底解説しようという試みです。

不動産の売却をご検討されている方にとっては大事なテーマなので、ぜひお読みくださいね。

 

 

査定金額は不動産会社によって違う

 

今住んでいるおうちの売却を考えたとき、皆さんはどうしますか？

中古車の査定と同じように、不動産の一括サイトを利用してみようと思った方もいるのではないでしょうか。

 

実際に一括査定を利用してみると、多くの業者から査定結果の連絡がくると思います。

その時、業者によって査定額が違うなと思った経験がある方もいるのではないでしょうか。

 

どうして査定額がこんなに変わるんだろうとか、そもそもどうやって査定額を出しているかな？

と疑問に思ったことはありませんか？

 

今回は、不動産会社がどうやって査定額を出しているかをDoくんといっしょに見てゆきたいと思います。

 

査定金額 ≠ 売れる価格

 

そもそも、査定額は実際に売れる金額ではないことをご存じですか？

 

査定額が高い業者に売却依頼をしても、

 

その価格では売れずに、買主が見つかるまで時間がかかることも・・・

その場合、価格をどんどん下げてゆき、当初期待していたよりも低い金額で売却することになってしまうケースも少なくありません。

 

不動産売却期間は平均３～６ヶ月程度、適正価格でしっかり売り出された場合は、およそ3ヶ月以内の短期間で売れるというのが一般的です。

 

当然ですが、その時の不動産マーケットの状況によって期間が変わってきます。

 

また、地域の特性によっても状況は違います。

 

例えば、このエリアは「需要と共有のバランスが取れており適正な価格設定をすればスムーズに売却できるエリアです。物件の供給も多く競合物件が出現する可能性が高いため、競合との兼ね合いを見ながら相場より高い金額での売出しにもチャレンジできます。」、このエリアは「需要と供給のバランスが取れているものの、需要が少ないため適正な価格または多少低く価格設定することで販売期間の長期化を防ぐことも検討が必要でしょう。」といった具合です。

 

相場より高い価格でチャレンジする場合は、無計画に頑張り過ぎてしまうと、市場で「売れ残り物件」のようなネガティブなレッテルを貼られてしまう危険性もありますので注意が必要です。

 

「あの物件、ずっと載っているけど何か問題あるんじゃないのかな」

「やっぱり高いから、ずっと売れないんだ」

・・・といった感じにです。

 

ネットで不動産探しをしているエンドユーザーもそうですが、お客様に物件を紹介しようとしている仲介会社も同じ印象を持つ、いや持たれてしまうのです。

 

 

どうしてかと言うと、一括査定サイトに登録しているのが「仲介会社」が多いからなんです。

 

「仲介会社」は、不動産を購入するお客様を獲得するために、広告できる物件を集める必要があります。

 

そのため、査定の依頼者に選んでもらえるように、意図的に相場よりも高い査定額を提示する業者もあります。

 

一括査定の場合、複数の不動産会社が査定に参加してくれますので、売主様にとっては複数の会社をいろいろ比較できるのでメリットは大きいものがあります。

 

不動産会社は、願わくば複数の会社の中から選んでもらい、媒介契約を獲得したいと考えるはずです。売却に参加できる不動産会社は一般媒介契約で２～３社くらい、専任媒介だと１社しか選ばれません。

 

そのため、高額査定で売主様に気に入られて、他社を出し抜こうという心理が働くのでしょう。媒介を取らなければ手数料を得るチャンスがなくなるわけですからね。

 

売主様もどうしても高値を付けた業者には、「高く売ってくれるかも」という期待感が出てしまいますよね・・・そんな当たり前の売主様の心理につけ込むわけです。

 

このように、相場よりも高値の金額で物件を預かることを業界では、通称「高預かり（たかあずかり）」と呼びます。

 

売主様が「高い価格でチャレンジしたい」と希望されてるとか、不動産会社が「高く売れる戦略があるので相場より高い金額で預かる」ということならよいのですが、とりあえず高い金額を伝えれば預かれる可能性があるので、売れないとわかっていても高預かりする、そんなずるい手法で媒介契約を獲得しようとするケースもあるということです。

 

 

だからこそ、一括査定を利用する場合は、

①査定額が相場と比べて妥当であるか

実査に売却活動を始めたときに、②買主を見つけてくれる集客力のある不動産会社かを見極めることが重要です。

 

う～ん、そもそも、いくらで売れるか知りたいのに「査定額が相場と比べて妥当か」を売主様にチェックしろというのも簡単ではありませんね。

 

しかし、いくつか方法はあると思います。

 

一括査定の場合は、査定書が何社からも入手できますので比較検討することができるというメリットを生かせる場面です。価格を並べると、良からぬ意図が入った価格は違和感が出たりします。この会社だけ価格が高いとかですね。

 

そして、担当者と会って査定書についての説明をとことんしてもらいましょう。特に「査定金額の根拠」「販売戦略」「成約までの期間」の質問をすることです。戦略がしっかりしてないと、説明も一貫性がなくしどろもどろになるものです。

 

 

それでは、

実際にどのように査定額を出しているか、現場で働いている営業さんに教えてもらいましょう。

 

査定金額の出し方

 

お待たせしました。それでは、一般的な査定額の出し方をみてゆきましょう。

 

不動産会社では、「取引事例比較法」を使って査定額を出すことが多いです。

 

「取引事例比較法」とは、売却する物件と条件が似ている、近隣エリアの過去の取引事例を集めて比較する方法です。

 

立地や築年数、面積といった特徴を考慮し事例を集めます。

 

それでは、実際の査定をみてゆきましょう。

 

はずは、売却したい物件の近隣の事例を集めます。

事例は「レインズ」とよばれる不動産会社専用の検索サイトを利用して集めることが一般的です。

「レインズ」のほかにも、各社が持っている取引事例や、市場の取引事例を収集し不動産会社に提供する会社もあり、それらを利用して市場価格を出す不動産会社も少なくありません。

 

取引事例の収集ができたら、集めた事例の中から、より条件が近いものを選定します。

選定が終わったら、それらの取引価格の平均額を出します。

これが、このエリアでの相場価格と言われるものになります。

事例をどれだけ集められるか、そして集めた事例のうち、どれを比較に利用するかが不動産会社によって査定額が変わってくるポイントの一つです。

ただし、不動産会社が収集する事例は基本的に「レインズ」が一般的です。そのため、この段階ではどこの不動産会社の査定額もほぼ同じ額になります。

 

更に、査定物件の特徴を考慮し、相場価格よりも査定額が上がるのか、それとも下がるのか、金額の補正を行います。

査定額が上がる要素としては、「最寄り駅から近い」「日当りのよい南向き」「角住戸」などがあげられます。

反対に下がる要素としては、「築年数が経っている」「キズや汚れが目立つ」などがあります。

プラスとマイナスの要素をどのように評価するかが、不動産会社によって査定額が異なるポイントになります。

 

この査定方法は、「不動産価格査定マニュアル」（公益財団法人 不動産流通推進センター作成）を利用して査定するのが一般的な本来の手法です。

 

この査定ツールは、建設省（現：国土交通省）委託調査「価格査定マニュアル策定委員会研究報告書」を元に策定されたもので、消費者に納得性の高い根拠を明示するための合理的手法として、宅地建物取引業者向けに作成された信頼性の高い価格査定マニュアルです。

 

しかし、いまどきの査定はシステムに基本的な物件の内容を打ち込めば、瞬時に査定額が表示されるツールが台頭しています。ＡＩを使って査定精度も高いので、経験の浅い不動産マンが使っても、クオリティの高いきれいな査定書が作れてしまうというものです。

でも、どのツールでも基本的な査定の考え方は変わりません。

 

国交省お墨付きの優れたツール、「不動産価格査定マニュアル」でも、ひとつ問題点があります。

 

「不動産価格査定マニュアル」を使った査定はオール手作業で査定となりますので、事例の収集から、検討、査定書作成まで少なくとも半日以上はかかると作業です。忙しい不動産業界では敬遠されて、ＡＩ査定ツールに移行しているのは当たり前に時代の流れでしょうね。

 

一方、ＡＩ査定ツールでは、一つ気を付けた方がよいことがあります。

 

実際の取引金額が分かるデータベースは唯一「レインズ」だけで、不動産業者にしか公開されていません。ＡＩ査定ツールでも、そのデータを見ることができないため、そこで使っている事例はあくまで販売事例（ネットで広告されている価格などから情報収集した販売価格）なのです。当然ですが販売価格より低く成約になるケースもありますが、それは反映されていませんので、実際の取引価格より若干高い価格が出ていると推測されます。

 

そのため、実際の取引価格が分かる「レインズ」のデータを基に検証することも必要なのです。

 

ＡＩ査定ツールの結果に「レインズ」で裏付けを取っているところまでやっている会社であれば、査定としてはちょっとレベルが高いといえますね。

 

 

最後に、今回の重要なポイントのまとめです。

取引事例を比較して算出した査定額は、どの不動産会社でもほぼ一緒に。

そこから、物件ごとの立地や築年数をどのように評価して査定額に反映させるかが、不動産会社によって異なってきます。

そして、最終的に提示される査定額が不動産会社によって変わってくることになります。

ここで重要になってくるのが、提示された査定額の根拠がしっかりしていて、不動産会社がそれをしっかり提示しているかどうかです。

大切なおうちをしっかり売却してもらうためにも、信頼できる不動産会社を見極めることがとても大切です。

 

 

不動産会社の裏側・・・？

 

本当は、こういった「不動産会社の裏側見せます」的な動画はあまり好きではありません。

 

最近は、不動産系ユーチューバーといわれるカテゴリーが認知されおり不動産屋の動画が増えました。YouTubeでは「不動産の裏側」「不動産の闇」といったタイトルやサムネが並びます。インパクトのあるタイトルでないと見てもらえないという手法なのは理解はできますが・・・。

 

不動産業界はこんなに悪くて怖いところで、自分だけは違うといった構図で話をされておりますよね。ご自身のブランディングのために、あまり不動産業界のマイナスイメージになることばかり言わないでほしいと、正直思います。

 

ずるい不動産会社が生息する一方、正直に励んでおられる方がほとんどであると信じております。どこの業種でも、このような方は一定数おられますからね。